ROUSSET

Technical Due Diligence – CIOTAT PARK / NAWA Technologies – Rousset (13)

Accompagnement de la Caisse des Dépôts dans le cadre de l’acquisition et de la réhabilitation d’un ensemble immobilier industriel de plus de 83 000 m²

GESTIIM est intervenu pour le compte de la Caisse des Dépôts et Consignations dans le cadre de l’analyse technique d’un ensemble immobilier industriel majeur situé à Rousset (13), composé de plusieurs bâtiments représentant plus de 80 000 m² de surfaces bâties, anciennement exploités par les groupes ATMEL puis LFoundry dans le secteur de la microélectronique.

Cette mission s'inscrivait dans un projet de réhabilitation des bâtiments B3, B4 et B5 destiné à accueillir les activités de NAWA Technologies, acteur innovant spécialisé dans les supercondensateurs et technologies liées aux batteries.

Enjeux de la mission

Compte tenu de l'historique industriel particulièrement complexe du site, des activités classées exercées pendant plusieurs décennies et des importants projets de transformation envisagés, la mission visait à :

Sécuriser l'investissement de la Caisse des Dépôts.

Évaluer l'état réel des bâtiments et infrastructures.

Identifier les risques techniques, réglementaires et environnementaux.

Vérifier la compatibilité du projet avec les exigences ICPE et les prescriptions administratives existantes.

Établir une projection des investissements futurs (CAPEX).

Accompagner les échanges techniques avec l'ensemble des parties prenantes durant la phase de Due Diligence.

Prestations réalisées

Audit technique complet de l'actif

GESTIIM a réalisé plusieurs journées d'inspection sur site afin d'analyser :

Les bâtiments industriels, laboratoires, salles blanches et bureaux.

Les infrastructures techniques lourdes.

Les installations de sécurité incendie.

Les équipements électriques HT/BT.

Les installations CVC et fluides industriels.

Les voiries, clôtures, espaces verts et aménagements extérieurs.

L'audit a permis d'identifier plusieurs postes nécessitant des remises à niveau significatives, notamment sur les équipements incendie, les groupes motopompes sprinkler, certaines étanchéités de toiture, les voiries et les équipements techniques stratégiques.

Analyse documentaire et réglementaire

GESTIIM a assuré une revue complète de la Data Room technique comprenant :

Permis de construire et évolutions successives du site.

Diagnostics techniques.

Études environnementales.

Rapports DREAL.

Dossiers de cessation d'activité ICPE.

Historiques de maintenance.

Vérifications réglementaires disponibles.

Cette analyse a notamment permis de confirmer :

La compatibilité du site avec un usage industriel ou tertiaire après réhabilitation.

La clôture administrative de la procédure de cessation d'activité ICPE.

La nécessité d'un accompagnement spécifique en cas d'évolution des usages futurs du site.

Accompagnement DREAL et sujets environnementaux

L'un des volets majeurs de la mission concernait l'analyse des enjeux environnementaux et des prescriptions administratives associées.

GESTIIM a notamment :

Analysé les échanges et prescriptions de la DREAL.

Étudié les rapports de pollution des sols et des eaux souterraines.

Vérifié les opérations de mise en sécurité réalisées dans le cadre de la cessation d'activité.

Accompagné les réflexions relatives aux futurs changements d'usage du site.

Identifié les obligations potentielles liées aux futures demandes administratives.

Les investigations environnementales réalisées ont notamment porté sur les anciennes activités liées aux acides, solvants, hydrocarbures, gaz spéciaux et installations classées historiquement exploitées sur le site.

Étude Décret Tertiaire

GESTIIM a également accompagné la Caisse des Dépôts dans l'évaluation des impacts du Décret Tertiaire sur le futur projet immobilier.

Les travaux réalisés ont porté sur :

L'identification des surfaces concernées.

L'analyse des consommations historiques.

L'étude des possibilités de modulation des objectifs réglementaires.

La définition d'une stratégie de déclaration sur la plateforme OPERAT.

L'identification des leviers de réduction des consommations énergétiques.

Parmi les pistes d'amélioration identifiées :

Relamping LED des bâtiments.

Mise en place d'une GTB performante.

Optimisation des installations CVC.

Développement d'une centrale photovoltaïque.

Mise en œuvre d'un contrat d'exploitation énergétique avec engagement de performance.

Élaboration d'un Budget CAPEX à 10 ans

GESTIIM a établi une projection pluriannuelle des investissements nécessaires afin de permettre à l'investisseur d'anticiper :

Les remises en conformité réglementaires.

Les opérations de maintenance lourde.

Les renouvellements d'équipements stratégiques.

Les investissements énergétiques liés au Décret Tertiaire.

Les travaux de valorisation des bâtiments.

Cette approche a permis à la Caisse des Dépôts d'intégrer très en amont les dépenses futures dans son modèle économique.

Analyse technico-économique du projet de réhabilitation

GESTIIM a réalisé une analyse indépendante de l'offre de réhabilitation portée par EQUANS afin de :

Vérifier la cohérence des quantitatifs.

Contrôler les prix unitaires proposés.

Identifier les postes susceptibles d'être optimisés.

Comparer les coûts de travaux aux références du marché.

Formuler des recommandations permettant de réduire le coût global de l'opération.

Cette étude a notamment mis en évidence :

La nécessité de compléter certains éléments techniques avant validation définitive.

L'intérêt de consulter plusieurs entreprises par lot.

Les opportunités de valorisation des Certificats d'Économie d'Énergie (CEE).

Plusieurs pistes d'optimisation budgétaire sur les lots techniques et les honoraires.

Livrables réalisés

Audit technique détaillé des bâtiments B3, B4 et B5.

Rapport de Technical Due Diligence illustré.

Analyse réglementaire et environnementale.

Étude d'applicabilité du Décret Tertiaire.

Budget CAPEX prévisionnel à 10 ans.

Analyse critique de l'offre EQUANS.

Estimation des travaux de remise en état et de mise en conformité.

Recommandations techniques et stratégiques destinées à la Caisse des Dépôts.

Valeur ajoutée apportée par GESTIIM

✔ Audit technique d'un actif industriel de plus de 83 000 m².

✔ Analyse croisée des enjeux techniques, environnementaux, énergétiques et réglementaires.

✔ Accompagnement de la Caisse des Dépôts durant les phases d'investissement et de réhabilitation.

✔ Évaluation des risques liés à l'historique industriel du site.

✔ Construction d'une stratégie CAPEX à long terme.

✔ Optimisation économique du programme de travaux envisagé.

✔ Intégration des obligations futures liées au Décret Tertiaire et à la performance énergétique.

Résultat

Cette mission a permis à la Caisse des Dépôts et Consignations de disposer d'une vision complète de l'état technique, réglementaire et environnemental du site de Rousset, ainsi que d'une projection fiable des investissements nécessaires à sa transformation en pôle industriel et technologique dédié aux activités de nouvelle génération autour des batteries et du stockage d'énergie.